1. Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt est le montant maximal qu’une banque accepte de vous prêter pour votre projet immobilier. Elle découle directement de la mensualité que vous pouvez rembourser chaque mois sans mettre votre budget en danger. La connaître avant de visiter des biens vous permet de cibler les logements réellement accessibles, de préparer votre rendez-vous bancaire et de négocier en position de force.

2. La règle des 35 % d’endettement

Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques une règle stricte : vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets, avant impôt sur le revenu. C’est pourquoi le simulateur propose automatiquement une mensualité égale à 35 % des revenus du foyer que vous saisissez. Vous pouvez la modifier librement : le taux d’endettement correspondant s’affiche sous le résultat. Si vous remboursez déjà un crédit (auto, consommation), sa mensualité doit être déduite de ce plafond.
💡 Les banques disposent d’une petite marge de dérogation, réservée en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants : ne comptez pas dessus pour construire votre budget.

3. Durée, taux et assurance : ce qui fait varier le montant

À mensualité égale, trois paramètres font varier le montant que vous pouvez emprunter :
  • La durée : plus elle est longue, plus le capital empruntable augmente. Elle est plafonnée à 25 ans (27 ans dans certains cas pour le neuf).
  • Le taux d’intérêt : un taux plus bas laisse une plus grande part de la mensualité au remboursement du capital.
  • Le taux d’assurance : souvent compris entre 0,2 % et 0,5 %, il pèse sur la mensualité. Une délégation d’assurance peut augmenter votre capacité d’emprunt.
Le graphique sous le calculateur montre le montant empruntable et le coût total du crédit pour des durées de 10, 15, 20 et 25 ans.

4. Apport personnel et reste à vivre

Votre capacité d’emprunt n’est pas votre budget d’achat. Pour connaître le prix du bien que vous pouvez viser, ajoutez votre apport personnel au montant empruntable, puis retirez les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf) et les éventuels frais de garantie. Les banques regardent aussi votre reste à vivre : la somme qui vous reste chaque mois une fois le crédit payé. Avec des revenus élevés, il permet parfois d’obtenir de meilleures conditions ; avec des revenus modestes, il peut limiter le financement même sous les 35 %.

5. Exemple de calcul

Prenons un foyer qui gagne 3 000 € nets par mois. Avec la règle des 35 %, sa mensualité maximale est de 1 050 €, assurance comprise. 👉 Sur 25 ans à 3,5 % avec une assurance à 0,3 %, il peut emprunter environ 199 800 €. 👉 Sur 20 ans, aux mêmes conditions, sa capacité descend à environ 173 600 €. Cinq années de plus permettent donc d’emprunter plus de 26 000 € supplémentaires, au prix d’un coût total du crédit plus élevé.

6. Comment augmenter sa capacité d’emprunt

Plusieurs leviers permettent d’emprunter davantage :
  • Solder ou regrouper vos crédits en cours pour libérer de la mensualité.
  • Allonger la durée du prêt, dans la limite de 25 ans.
  • Faire jouer la concurrence entre les banques pour obtenir un meilleur taux.
  • Changer d’assurance emprunteur grâce à la délégation d’assurance.
  • Mobiliser les aides comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou les prêts d’employeur, selon votre situation.
Un courtier immobilier connaît les critères de chaque banque et peut vous aider à présenter votre dossier sous son meilleur jour.

🎯 Votre capacité d’emprunt est connue ? Calculez maintenant la mensualité exacte de votre futur prêt.

7. Conclusion — Connaître son budget avant de chercher

Calculer sa capacité d’emprunt est la première étape d’un achat immobilier serein. Elle vous indique le budget à viser, vous évite les déceptions et vous prépare aux questions de la banque. Une fois votre budget défini, utilisez notre simulateur de mensualité pour comparer les durées et le coût total de votre crédit.

Questions fréquentes

On part de la mensualité maximale (35 % des revenus nets, assurance comprise), puis on calcule le capital qu’elle permet de rembourser selon la durée, le taux d’intérêt et le taux d’assurance.

Sur 25 ans à 3,5 % avec une assurance à 0,3 %, il faut rembourser environ 1 050 € par mois, soit des revenus nets d’environ 3 000 € par mois. Sur 20 ans, comptez environ 3 460 € par mois.

Oui. Depuis 2022, le taux d’endettement maximal de 35 % fixé par le HCSF inclut l’assurance emprunteur.

C’est exceptionnel : les banques disposent d’une petite marge de dérogation, réservée en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants. Il vaut mieux construire son budget sous les 35 %.